Autor: Mariana Boy Tamborrell, Procuradora de la Procuraduría Ambiental y del Ordenamiento Territorial de la Ciudad de México.
En la foto: Mariana Boy Tamborrell, Procuradora de la Procuraduría Ambiental y del Ordenamiento Territorial de la Ciudad de México.
Hace más de 50 años se ha venido analizando y observado en ciudades de todo el mundo, un complejo fenómeno urbano que conocemos como gentrificación. Se asocia fundamentalmente con el desplazamiento de la población habitante u originaria, por una población migrante generalmente con niveles superiores de ingreso; pero esta visión simplifica demasiado el fenómeno como un asunto de clase cuando suele ser mucho más complejo, toda vez que detrás de la gentrificación subsisten cambios demográficos, económicos, intervenciones públicas y transformaciones socioculturales.
Desde el punto de vista demográfico la constante es una mayor concentración de la población de todas las naciones en centros urbanos. Nuestro país no es la excepción, salvo contadas excepciones como Chiapas que observa una dispersión inusual de población asociada a conflictos sociales o religiosos, las estimaciones del INEGI y de CONAPO establecen claramente que alrededor del 80% de los mexicanos habitan en una localidad considerada urbana.
Desde luego las concentraciones urbanas varían mucho en cantidad e intensidad. En 2010 existían 59 zonas metropolitanas. Solamente la Zona Metropolitana del Valle de México rebasaba por mucho los 10 millones de habitantes. Otras 10 zonas metropolitanas se ubicaban en el rango de entre uno y cinco millones de habitantes y en el resto, 48 zonas metropolitanas, su población oscilaba entre 100 mil y un millón de habitantes. El resto son localidades que observan aún mucha mayor dispersión.
Es evidente que una mayor cantidad de población emigrando, queriendo habitar o naciendo y reproduciéndose en centros urbanos tiene consecuencias económicas, es decir, genera una mayor demanda sobre los usos y precios del suelo y de la vivienda. Aún cuando han existido diversos episodios en los que los precios de la vivienda disminuyeron, resultado de excesos de oferta, de falta de supervisión o de crisis de pagos de créditos hipotecarios, la realidad es que el mercado inmobiliario es hoy en día un importante termómetro de toda economía.
Tomando como parámetro el índice de la Sociedad Hipotecaria Federal sabemos que los precios de la vivienda nueva y usada en nuestro país se incrementan año con año a un ritmo superior que el de la inflación. El promedio de incremento de precios de vivienda entre 2015 a 2019 a nivel nacional fue del 7.9% por año y si se considera solamente el de la Zona Metropolitana del Valle de México, el promedio de incremento anual es del 9.33% en el mismo periodo.
Este incremento en los precios de la vivienda da cuenta de un mercado inmobiliario que pareciera insostenible, por lo que es señalado como uno de los principales causantes de los procesos de desplazamiento y gentrificación, y toda política que favorece al mercado inmobiliario ha sido acusada como neoliberal. No obstante, incluso en ciudades como Shangai, China, donde la política oficial trata de imponer límites a los excesos del mercado o controles al capital privado, también subsisten procesos de gentrificación y encarecimiento del suelo y la vivienda.
Por lo que hace a las intervenciones públicas como la construcción de vialidades, de parques y espacios públicos, también son fuente de transformación y encarecimiento del suelo, toda vez que hacen más atractivos diversos sitios para el mercado inmobiliario al contar con mejores servicios.
Además, es preciso advertir que el desplazamiento poblacional toma formas muy diversas. No solamente suponen el encarecimiento de vivienda que ocasiona la salida de un grupo de poblacional de menor ingreso a favor de otro de ingreso superior. Factores como un mayor impuesto predial o una tarifa más alta de uso y conexión al sistema de agua potable y drenaje, así como regulaciones de tipo ambiental para reducción de emisiones o manejo de residuos, provocan la expulsión y transformación de zonas agrícolas o industriales, debido a que los servicios urbanos resultan cada vez más onerosos.
Es el caso por ejemplo de la zona de los Culhuacanes del sur de la Ciudad de México, que hace 50 años eran terrenos ejidales que fueron rápidamente fraccionados y urbanizados; o de la colonia Ampliación Granada en Miguel Hidalgo, que agrupaba vastos complejos industriales que debieron salir por diversos motivos del territorio y hoy son caldo de cultivo de nuevos desarrollos comerciales y complejos habitacionales; o simplemente de los muy diversos pueblos originarios que fueron alcanzados por la mancha urbana.
Finalmente, la población que habita las ciudades, sus costumbres, sus gustos, necesidades y formas de vida no siempre permanecen, se van transformando, nutriendo de nuevas experiencias y generando identidades diversas y plurales, así como culturas urbanas alternas. Las nuevas generaciones de mujeres y hombres jóvenes educados y con mayores ingresos, que retrasan la paternidad o la maternidad y desean hacer una vida fuera de la casa de sus padres son señalados frecuentemente como los gentrificadores. Pero en realidad hay muchos otras posibilidades. En ocasiones los barrios rescatados por artistas urbanos o que destacan por algún tipo de comercio o servicio atractivo, como restaurantes o galerías, constituyen también fuentes de cambio y gentrificación.
Todo lo anterior da una idea clara de que la gentrificación es un proceso complejo y que desde el punto de vista de las políticas públicas, no se puede resolver por simple voluntad o decreto, pues las autoridades deben actuar sobre un esquema de derechos de propiedad, derechos adquiridos o contratos diversos que es preciso respetar. La realidad es que para los planificadores urbanos, representa un verdadero reto conservar la riqueza cultural y de comunidad que representan los barrios y otorgar derechos de vivienda equitativos a toda la población; pero al mismo tiempo tratar de impedir el abandono de colonias a su suerte, permitiendo que todas las zonas de la Ciudad se renueven, sean atractivas a la inversión y mejoren la calidad de vida. Para lograr lo anterior se han intentado esencialmente cinco tipos de políticas:
Cofinanciamiento de la infraestructura urbana
La inversión en infraestructura urbana –vialidades, drenaje, transporte público o agua potable– mejora los servicios de los que se beneficiarán desarrolladores y habitantes, por lo que los futuros propietarios lo pagarán vía impuestos y los desarrolladores vía los instrumentos legales de fomento mediante esquemas de cofinanciamiento, como son los sistemas de actuación por cooperación o el pago de medidas de integración y de mitigación. La idea detrás de estos instrumentos es que los ingresos adicionales por infraestructura urbana que obtenga el Estado en zonas desarrolladas, deberán servir para mejorar la infraestructura y el mejoramiento urbano de otras zonas menos desarrolladas de la Ciudad. Sin embargo, debe revisarse su aplicación para impedir abusos, sobre todo en zonas ya impactadas o con mucha densidad de población.
Constitución de reservas de territorio
El suelo libre en las grandes ciudades suele ser un bien escaso. Por eso autoridades locales de diversas ciudades han intentado conservar reservas territoriales o predios bajo su resguardo, con objeto de determinar eventualmente el mejor uso de acuerdo con el desarrollo de la urbe, ya sea para la creación de espacios de esparcimiento público o para la construcción de vivienda para población de escasos recursos. No obstante, suele ser un mecanismo caro y las decisiones de los gobiernos sobre su destino final no han estado libres de señalamientos de corrupción o conflictos de interés.
Políticas de construcción de vivienda
Con objeto de acotar o ponerle límites al mercado, las autoridades intentan ofrecer incentivos a los desarrolladores para construir viviendas de interés social o viviendas populares bajo diferentes mecanismos, como lo es subsidiando permisos o impuestos, imponiendo límites a precios y tiempos de venta para evitar especulación, otorgando préstamos directamente a trabajadores y organizaciones sociales o simplemente construyendo el Estado directamente la vivienda de interés social. Desafortunadamente no siempre resultan exitosos estos mecanismos, pues diversas lagunas legales, ausencia de supervisión o falta de transparencia y equidad, permiten que operen mercados negros de precios.
Derechos de pueblos y barrios originarios
Derivado de diversos acuerdos internacionales en materia de derechos humanos, hoy se reconocen los derechos de los pueblos originarios a opinar y ser consultados sobre las transformaciones de las que puede ser objeto su entorno. La Ciudad de México cuenta de hecho con 139 pueblos y 58 barrios originarios reconocidos legalmente. En algunas ciudades se debaten incluso legislaciones que tengan por base no una visión geográfica del ordenamiento territorial basada en predios, polígonos o colonias, sino que consideren como unidad de análisis a la comunidad cultural de un barrio. Sin lugar a dudas estos derechos representan un avance y su alcance está siendo establecido en los tribunales, donde será relevante equilibrar los derechos de la comunidad con el interés público, pues en ocasiones se ha llegado a detener por ejemplo la construcción de un hospital público que claramente otorga beneficios a todos.
Desarrollos inmobiliarios mixtos o incluyentes
Ésta es probablemente una de las estrategias más exitosas. Consiste en el fomento de desarrollos inmobiliarios que puedan destinar al menos un porcentaje de densidad y área construida a la vivienda social. En algunas ciudades por ejemplo, a un desarrollador le otorgan beneficios adicionales como incrementar el número de niveles o densidad del edificio, siempre y cuando determinado número de metros cuadrados o número de viviendas sean destinadas a vivienda popular, ya sea que las administre o venda el desarrollador o que las administre y venda directamente el Estado a la población que la requiere. Es una fortuna advertir que la Ciudad de México comienza finalmente a tener una política de desarrollo inmobiliario incluyente, con el lanzamiento que hiciera la Jefa de Gobierno, Claudia Sheinbaum, de 12 corredores inmobiliarios que deberán tener al menos un 30% de vivienda social.
