Foto: Doctorante Ricardo Rubio. Especialista en Parlamentarismo, Derecho Constitucional y Administrativo.
Para los estudiosos del urbanismo, no es desconocido el fenómeno de la “gentrificación”, el cual consiste en transformar un espacio urbano deteriorado o en declive a partir de la preconstrucción, construcción, reconstrucción o rehabilitación edificatoria generalmente con mayores alturas que las existentes; lo que provoca un aumento de las rentas o de pago de alquiler, y por este motivo a este fenómeno algunos le llaman “elitización o aburguesamiento”.
La gentrificación tiene dos tipos, una ascendente y otra descendente. La primera se refiere a que el cambio de imagen urbana lo que resulta positivo porque eleva la recaudación del impuesto predial, el precio del uso de suelo y la densidad poblacional. En tanto que la gentrificación descentente tiene un resultado negativo, ya que se traduce en un deterioro mayor de la colonia, en menor atención del gobierno local, el alza de los niveles de inseguridad y el abandono de viviendas. Este es el caso de algunas colonias de la Ciudad de México que anteriormente eran consideradas “populares”, como es el caso de la Doctores, Obrera, Tabacalera y Álamos, que por su ubicación sufrieron un cambio de estatus urbano.
Este fenómeno es constatable por ejemplo con algunas estimaciones de airbnb.com, en donde la renta de una casa habitación por una noche en la colonia Condesa, de la alcaldía Cuauhtémoc, oscila entre $250 y $1,000 pesos, mientras que en la colonia Gertrudis Sánchez, de la alcaldía Gustavo A. Madero, es de $113 pesos por noche y de $3,400 por mes, de acuerdo con trovit.com. Otro aspecto a considerar a modo de ejemplo, es que en una zona gentrificada, una taza de café puede costar $70 pesos y un corte de pelo $350, mientras que en colonias de alcaldías como Iztapalapa o Milpa Alta, un café cuesta $20 y un corte de cabello $50 pesos.
Lo anterior se ha convertido en un verdadero problema con la llegada de la pandemia ocasionada por el covid-19, pues muchas de las rentas de departamentos en la Ciudad de México se han vuelto incosteables para inquilinos debido a que perdieron su fuente principal de sustento, o bien, ésta se redujo a tal grado que es casi imposible que puedan seguir pagando los montos de las rentas que venían sorteando, esto sin duda es un grave problema para miles de capitalinos.
Frente a esta situación, no queda otro camino más que arrendador y arrendatario renegocien los montos y cláusulas de los contratos de arrendamiento inmobiliario vigentes, sean estos verbales o escritos, ello con el fin de restablecer un equilibrio entre las partes, el cual evidentemente se desproporcionó por las actuales circunstancias económicas tanto del país como de la capital. Esto por cierto esta considerado ya como una posibilidad en la ley, pues el artículo 1796 bis del código civil capitalino establece que las partes situadas ante fenómenos imprevisibles, como lo es la crisis sanitaría y económica que atravesamos, puedan renegociar las cláusulas contractuales a fin de restablecer un equilibrio en las obligaciones y contraprestaciones mutuas.
Sin embargo, para el Grupo Parlamentario de MORENA en el Congreso de la Ciudad de México, la respuesta a esta problemática parece ser muy básica o primaria, ya que la salida encontrada por este grupo parlamentario, fue plantear una iniciativa de reforma a los artículos 2398, 2406, 2406 bis, 2425 bis y 2431 bis del código civil aplicable en la Ciudad de México, las cuales imponen un amagamiento a la propiedad privada, que en el corto plazo desincentivarían el desarrollo económico e inmobiliario de la ciudad, lo que redundaría en perdida de empleo y algunos otros efectos económicos y jurídicos adversos. Además de que no puede pasar por inadvertido que de acuerdo con la encuesta intercensal del INEGI, el 52.18% de los capitalinos cuenta con una vivienda propia, por lo que el marco legal debe garantizarles condiciones equitativas y de certeza y no al revés.
Esta propuesta de reforma obliga a que el arrendamiento de vivienda no pueda ser menor a tres años, cuando hasta hoy es de un año, prohibe a los arrendadores solicitar como garantía cualquier título de propiedad, plantea que ante la ausencia de contrato por escrito, se impida el que pueda hacerse un desalojo aún por incumplimiento del pago de renta hasta que no sea subsanada esa formalidad. Adicionalmente propone un catalogo de derechos del arrendatario, dentro de los cuales, entre otros se contempla, que estos no podrán ser víctimas de desalojos arbitrarios y/o ilegales y/o forzosos, y en caso de desocupaciones o lanzamientos ordenados judicialmente, deberá notificarse de la diligencia con una anticipación de dos meses contados a partir de la fecha de notificación.
Ya diversas voces de la sociedad avizoraron la delicada problemática que implica, por su parte Coparmex, ha precisado que esta reforma pone en desequilibrio la relación entre arrendadores y arrendatarios, ya que una sola de sus disposiciones habla de la pandemia, además de que no se establece el caso de los establecimientos mercantiles, lo que la hace imprecisa en su redacción, aunado a que en su exposición de motivos habla de la responsabilidad para garantizar una vivienda, la cual trasladan al arrendador pero olvidan que esta es una responsabilidad del Estado.
Por su parte la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios, señaló que dicha reforma no tendría validez sobre los casos afectados por la pandemia, porque solo aplicaría para contratos posteriores a la reforma. Por su parte el Notario y ex Procurador General de la República Ignacio Morales Lechuga, precisó que esta reforma pretende aplicarse a los nuevos y vigentes contratos de arrendamiento sin distinción alguna, por lo que es una reforma contra la Constitución por su pretención de aplicarse retroactivamente.
Es claro que, esta iniciativa de reforma lejos de ser la solución, la complica, ya que genera incentivos perversos para eludir obligaciones, pues desproporciona completamente las contraprestaciones entre arrendador y arrendatario, al recargarse completamente solo del lado del arrendatario, lo que claramente puede decirse que no solo viola el derecho de la propiedad privada sino que la asalta. Lo que pareciera ser más un proyecto electorero al más puro estilo del chavismo, que una reforma que legítimamente pretendiera palear los efectos de la pandemia en la materia del arrendamiento inmobiliario.
Consulta la iniciativa de reforma en: http://twitdoc.com/AZWX
